Umnutzungen
Wie geht man vor, wenn ein Gebäude umgenutzt wird? Je nach Nutzung können sich die Anforderungen an den Brandschutz stark verändern.
Im Unterschied zu einem reinen Umbau dient das Gebäude nach der Umnutzung einem anderen oder zusätzlichen Zweck. Auch wenn die Bausubstanz noch in Ordnung ist und die Raumaufteilung nicht verändert wird, können sich durch die neue Nutzung andere Brandschutzanforderungen ergeben, etwa an den Feuerwiderstand von Bauteilen, an die Anzahl und Breite von Ausgängen und Fluchtwegen, an die Brandabschnittsbildung oder an technische Brandschutzmassnahmen. Auch vermeintlich geringfügige Änderungen, wie die Vermietung von Zimmern an Touristen, gelten als Umnutzung und erfordern im Vergleich zu einer reinen Wohnnutzung erhöhte Massnahmen.
So gehen Sie vor
Klären Sie, welche Bewilligungsverfahren erforderlich sind
Bei Umnutzungen ist in den meisten Fällen eine Baubewilligung nötig. Dabei wird geprüft, ob die geplante Nutzung mit den Bauzonenvorschriften kompatibel ist. Je nach Nutzung sind möglicherweise weitere Bewilligungen erforderlich, etwa eine Betriebsbewilligung oder eine Umweltverträglichkeitsprüfung. Bei älteren Gebäuden könnte der Denkmalschutz Einschränkungen bei der Gestaltung vorgeben.
Keine Baubewilligung ist nötig, wenn die Umnutzung keine relevanten baulichen, technischen oder betrieblichen Veränderungen nach sich zieht und die neue Nutzung zonenkonform ist. Jedoch müssen Sie prüfen, ob eine andere Bewilligung, z. B. für die Beherbergung von Personen oder für Gastronomie notwendig ist.
Ob und welches Verfahren eingeleitet wird, entscheidet die Baupolizeibehörde der jeweiligen Gemeinde.
Bestimmen Sie die heutigen und künftigen Nutzungen
In welche Nutzung gehört das bestehende Gebäude, in welche Nutzung wird es neu eingeteilt? Falls Sie unsicher sind, wie die neue Nutzung brandschutztechnisch kategorisiert ist, schlagen Sie im Glossar nach.
Bestimmen Sie die Anforderungen an die neue Nutzung
Ermitteln Sie, welche Anforderungen an den Brandschutz für die neue Nutzung gelten. Diese können Sie in der Suche nach Nutzung nachschlagen.
Beurteilen Sie den Zustand des bestehenden Gebäudes
Eine Übersicht, welche Überlegungen wichtig sind, finden Sie unter «Beurteilung Gebäude».
Erstellen Sie das Brandschutzkonzept
Definieren Sie die nötigen Massnahmen und erstellen Sie das Brandschutzkonzept. Bei bedeutenden Änderungen der Anforderungen lohnt es sich, das Brandschutzkonzept mit der zuständigen Brandschutzbehörde zu besprechen, bevor die Baubewilligung eingereicht wird.
Bitte beachten Sie: Auch wenn die Umnutzung nur einen Teil des Gebäudes betrifft, müssen die übrigen Gebäudeteile ebenfalls verhältnismässig an die neuen Brandschutzvorschriften angepasst werden. Erstellen Sie deshalb das Brandschutzkonzept für alle vorhandenen Nutzungen. So erkennen Sie auch Schnittstellen, Synergien und mögliche gegenseitige Beeinflussungen der jeweiligen nutzungsbezogenen Brandschutzmassnahmen.
Mischnutzungen
Bei Mischnutzungen kommen oft alternative Brandschutzkonzepte zum Tragen. Klären Sie zuerst, ob bereits ein Brandschutzkonzept vorhanden ist. Auf Basis dessen gilt es dann, die neue Nutzung zu integrieren. Wichtig ist, eine Gesamtsicht der Brandschutzanforderungen der verschiedenen Nutzungen zu erarbeiten und diese der vorhandenen Baustruktur und den dazu nötigen Brandschutzmassnahmen gegenüberzustellen. Daraus entstehen massgeschneiderte Brandschutzkonzepte und -pläne.
Tendenziell richten sich die Brandschutzmassnahmen nach der Nutzung, welche die höchsten Anforderungen stellt. Dabei muss auch berücksichtigt werden, wo im Gebäude sich die Nutzung mit den höchsten Anforderungen befindet. In der Regel gestalten sich die Massnahmen am einfachsten, wenn diese Nutzung auf dem Niveau des Terrains angesiedelt ist. Oft muss aber auch die Verhältnismässigkeit von Massnahmen abgewogen werden.
Mischnutzungen sind brandschutztechnisch anspruchsvoll (Qualitätssicherungsstufe 2 oder 3) und erfordern somit einen QS-Verantwortlichen, der oder die mindestens die Ausbildung «Brandschutzfachmann» vorweisen kann.
Weitere Informationen zum QS-Verantwortlichen Brandschutz finden Sie im Fachthema «Brandschutz richtig planen».
Weitere Informationen zu Mischnutzungen finden Sie in der Nutzung Mischnutzungen.
Einige Beispiele, bei denen sich die Anforderungen an den Brandschutz deutlich verändern
Diese Beispiele zeigen, welche Art von Nutzungsänderung typischerweise höhere Anforderungen mit sich bringen. Die Angaben sind nicht abschliessend.
Entsteht ein Raum für Veranstaltungen?
Ab einer Personenbelegung von 51 Personen müssen mindestes zwei Ausgänge vorhanden sein. Ab 101 Personen sind zwei unabhängige Fluchtwege gefordert. Ab 301 Personen gelten erhöhte Anforderungen in vielerlei Bereichen.
Anpassungen an Türen sind bei Räumen für Veranstaltungen häufig: Sie müssen in Fluchtrichtung öffnen, auf die geforderte Durchgangsbreite gebracht und mit den geforderten Notausgangsbeschlägen versehen werden.
Sollen neu Übernachtungsmöglichkeiten angeboten werden?
Wird etwa eine Schule zu einer Pension umgenutzt, gelten höhere Anforderungen, um die Personensicherheit zu gewährleisten. Dies äussert sich zum Beispiel in höheren Feuerwiderständen von Brandabschnitten und Tragwerken. Bei über 20 beherbergten Personen muss jedes Hotelzimmer einen eigenen Brandabschnitt bilden und über einen direkten Ausgang ins Freie oder in einen horizontalen oder vertikalen Fluchtweg verfügen. Bei einer grossen Anzahl beherbergter Personen oder bei ungenügenden baulichen Voraussetzungen kann eine Brandmeldeanlage erforderlich werden.
Sollen Personen beherbergt werden, die auf fremde Hilfe angewiesen sind?
Soll z. B. ein Hotel zu einem Pflegeheim umgenutzt werden, gelten höhere Anforderungen an den Feuerwiderstand der Bauteile und die Brandabschnittsbildung. Pro Etage sind im Fluchtkorridor mindestens zwei Brandabschnitte gefordert. Eine Brandmeldeanlage ist ab 20 beherbergten Personen Pflicht.
Ein anderer häufiger Fall ist, dass eine Kindertagesstätte in einen Gewerbebau integriert wird. Aus der Tagesstätte darf der Weg bis in den vertikalen Fluchtweg maximal 20 m betragen, statt 35 m wie bei den Gewerberäumen.
Wird ein Gewerbebetrieb zu Wohnraum umgenutzt?
Wenn ehemalige Industrie-, Gewerbe- oder Landwirtschaftsareale in Wohnraum umgenutzt werden, ist es oft eine Herausforderung, die grossflächigen Strukturen anzupassen. Insbesondere genügend vertikale Fluchtwege bereitzustellen, die direkt ins Freie führen, muss gut geplant werden.
Wird ein Gewerbebetrieb zu einem Betrieb mit erhöhtem Brandrisiko umgenutzt?
An Gebäude, die zur Lagerung oder zum Umschlag von gefährlichen Stoffen dienen, werden erhöhte Anforderungen gestellt. Soll zum Beispiel ein Pneulager entstehen, gibt es Anforderungen an Ausräumöffnungen, Gewässerschutz- und Löschwasserrückhaltemassnahmen und je nach Lagermenge ist eine Löschanlage erforderlich. Ausserdem muss das Interventionskonzept der Feuerwehr überprüft werden.